Die Zahlen einer aktuellen Prognose klingen besorgniserregend: Spätestens 2026 wird laut Ifo-Institut München die jährliche Anzahl neu gebauter Wohnung unter den Wert von 200.000 sinken – das ist weniger als die Hälfte dessen, was die Bundesregierung 2021 als Ziel vorgegeben hat. Dabei ist die Lage am Wohnungsmarkt gerade in Ballungsräumen und deren Einzugsgebieten ohnehin schon mehr als angespannt. Laut ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) fehlen 2024 bereits bis zu 600.000 Wohnungen. In diesem Beitrag beleuchten wir die Hintergründe für den starken Rückgang – und zeigen Ihnen auf, wieso gerade Wohnungsbaugenossenschaften wie die Protectum eG in dieser Situation ihre Stärken unter Beweis stellen können.
Zu hohe Kosten, zu wenig Rendite – warum immer weniger Wohnungen gebaut werden
Der größte Anteil an neu geschaffenem Wohnraum in Deutschland stammt nicht aus privat errichteten Einfamilienhäusern, sondern aus großen Wohnbauprojekten. Das Problem dabei: In den allermeisten Fällen steht dahinter ein Bauträger, der mit dem Projekt Geld verdienen möchte. Steigen die Kosten für den Bau so weit an, dass die Mieten für eine akzeptable Rendite unvermittelbar hoch ausfallen müssten, wird die ganze Angelegenheit zu riskant – der Investor sucht sich dann lieber andere Optionen wie beispielsweise den Aktienmarkt.
Genau diese Situation finden wir gerade in Deutschland. Durch die Corona-Krise sind die Materialkosten in der Bauwirtschaft geradezu in die Höhe geschossen. Zwar ist die Pandemie mittlerweile ausgestanden, die Preise am Baustoffmarkt haben sich allerdings noch nicht erholt – stattdessen haben sie sich auf hohem Level stabilisiert. Gleichzeitig befinden sich auch die Löhne beziehungsweise Arbeitskosten auf dem besten Weg, mit den gestiegenen Materialkosten gleichzuziehen.
Aber nicht nur die Kosten an sich steigen. Durch die zunehmende Inflation wird es auch immer schwieriger, überhaupt an genügend Fremdkapital zu akzeptablen Konditionen zu kommen – und was schon privaten Bauvorhaben das Genick brechen kann, fällt bei millionenschweren Großprojekten natürlich umso schwerer ins Gewicht.
Ein weiterer Faktor sind die teils extrem langwierigen bürokratischen Abläufe, die mit solchen Projekten einhergehen. Denn Zeit ist bekanntlich Geld – und wenn Baugenehmigungen unter Umständen erst nach mehreren Jahren erteilt werden, kann das in Verbindung mit stetig steigenden oder unberechenbaren Baukosten so manches Bauunterfangen bereits im Keim ersticken.
Der Vorteil einer Wohnungsbaugenossenschaft
Sie haben sicherlich bemerkt, dass all diese Faktoren auf einen einzigen Aspekt hinauslaufen: Geld. Wenn der Wohnungsbau davon abhängig ist, wie viel Rendite er am Ende abwirft, wird er in wirtschaftlich schwierigen Zeiten immer einbrechen, weil sich die Investoren lohnendere Betätigungsfelder suchen. Aber genau in dieser Situation zeigt sich, warum Wohnungsbaugenossenschaften wie die Protectum eG für die Schaffung von bezahlbarem und dennoch lebenswertem Wohnraum unverzichtbar sind – denn dieser Wohnraum ist für uns nicht Mittel zum Zweck, sondern der Zweck selbst.
Selbstverständlich müssen auch wir wirtschaftlich und kostendeckend arbeiten, schließlich haben wir eine Verantwortung gegenüber unseren Mitgliedern. Daher bringt die aktuelle Entwicklung auch für uns einige Herausforderungen mit sich. Aber wenn die Gewinnmaximierung keine Rolle spielt, können auch unter den momentanen Rahmenbedingungen größere Wohnraumprojekte realisiert werden.
Das stellen wir auch immer wieder unter Beweis. In der Hanauer Straße in Erlensee haben wir gerade ein viergeschossiges Mehrparteienhaus mit insgesamt 40 Wohnungen fertiggestellt. Die meisten davon sind mittlerweile an ihre Mieter übergeben worden, lediglich die Außenanlagen müssen noch fertiggestellt werden. Den gesamten Bauprozess haben wir übrigens auch hier auf dem Blog begleitet: Neubau der Protectum eG in Erlensee.
Gleichzeitig steht in Babenhausen alles bereit für ein weiteres Großprojekt: Hier entsteht auf dem Gelände einer ehemaligen US-Kaserne der neue Stadtteil „Kaisergärten“. Zwölf Doppelhaushälften nach KfW55-EE-Standard wird die Protectum eG dort errichten. Obwohl sich die Erschließung des Areals mehrmals verzögerte, sind wir zuversichtlich, noch dieses Jahr den Startschuss für dieses Projekt geben zu können. So leisten wir auch in Zukunft einen wertvollen Beitrag, um die angespannte Situation am Wohnungsmarkt nachhaltig zu verbessern.