Steigende Energiepreise und verschärfte Klimaziele verändern seit einigen Jahren die Rahmenbedingungen im Wohnungsmarkt. Eine zentrale Neuerung ist das seit dem 01.01.2023 geltende CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, wie die durch den CO₂-Preis entstehenden Zusatzkosten beim Heizen zwischen Mietern und Vermietern verteilt werden.
Doch was bedeutet das konkret für Wohngebäude? Wer übernimmt welchen Anteil der CO₂-Kosten? Und wie wird das eigentlich berechnet? Als Wohnungsbaugenossenschaft im Rhein-Main-Gebiet beobachtet die Protectum eG diese Entwicklungen sehr genau, denn sie wirken sich direkt auf nachhaltige Wohnkonzepte und stabile Kostenstrukturen aus. In diesem Beitrag erklären wir die Hintergründe und die Systematik verständlich und praxisnah.
Warum gibt es die CO₂-Abgabe?
Fossile Energieträger wie Gas, Heizöl oder Fernwärme mit fossilem Anteil unterliegen seit einigen Jahren einer zusätzlichen CO₂-Bepreisung. Das bedeutet: Für jede ausgestoßene Tonne CO₂ wird ein staatlich festgelegter Preis erhoben. Die Idee dahinter ist klar: Wenn klimaschädliche Energieträger teurer werden, sinkt langfristig ihre Nachfrage. Gleichzeitig entsteht ein Anreiz, auf effizientere Heizsysteme oder erneuerbare Energien umzusteigen.
Im Mietverhältnis führte diese Bepreisung jedoch zunächst zu einer Schieflage: Mieter zahlten über ihre Heizkosten die CO₂-Abgabe – obwohl sie keinen direkten Einfluss auf Dämmstandard, Fensterqualität oder Heizungsanlage haben. Die neuen Regelungen gehen dem entgegen.
Die Grundidee der Kostenaufteilung
Mit dem CO2KostAufG werden die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes. Schließlich sind Vermieter für die Gebäudehülle und die Heiztechnik – also Dämmung, Fenster oder Heizungssystem – verantwortlich, während Mieter durch ihr Heizverhalten den tatsächlichen Energieverbrauch beeinflussen.
Somit gilt nun: Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes ist, wofür der Vermieter verantwortlich ist, desto höher ist auch sein Anteil an den CO₂-Kosten. Doch je besser die Energieeffizienz ist, desto größer bleibt der Kostenanteil beim Mieter.
Wichtig: Die Regelung betrifft ausschließlich die CO₂-Kosten, nicht die gesamten Heizkosten.
So wird die Gebäudeeffizienz ermittelt
Grundlage ist der jährliche CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Dafür wird folgende Formel verwendet:
CO₂-Ausstoß = (Verbrauch × Emissionsfaktor) ÷ Wohnfläche
Der Emissionsfaktor ist abhängig vom jeweiligen Energieträger (z. B. Gas, Heizöl) und wird staatlich vorgegeben. Das Ergebnis ist ein Wert in kg CO₂ pro m² und Jahr. Anhand dieses Wertes wird das Gebäude einer von zehn Stufen zugeordnet.
Überblick 10-Stufen-Modell
| CO₂-Ausstoß (kg/m²/a) | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
| < 12 | 0 % | 100 % |
| 12 bis <17 | 10 % | 90 % |
| 17 bis <22 | 20 % | 80 % |
| 22 bis <27 | 30 % | 70 % |
| 27 bis <32 | 40 % | 60 % |
| 32 bis <37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis <42 | 60 % | 40 % |
| 42 bis <47 | 70 % | 30 % |
| 47 bis <52 | 80 % | 20 % |
| ≥ 52 | 95 % | 5 % |
Konkret bedeutet das: Bei sehr energieeffizienten Gebäuden mit einem CO₂-Ausstoß von unter 12 kg pro Quadratmeter und Jahr trägt der Mieter die CO₂-Kosten vollständig selbst. In Gebäuden mit mittlerer energetischer Qualität werden die Kosten schrittweise zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – je höher der CO₂-Ausstoß, desto größer wird der Anteil des Vermieters. Handelt es sich hingegen um ein sehr ineffizientes Gebäude mit einem Ausstoß von 52 kg/m²/a oder mehr, übernimmt der Vermieter nahezu die gesamten CO₂-Kosten. Auf diese Weise entsteht ein klarer finanzieller Anreiz für Eigentümer, energetische Sanierungen vorzunehmen und den Zustand ihrer Immobilien langfristig zu verbessern.
Was bedeutet das für Mitglieder der Protectum eG?
Mit der CO₂-Kostenaufteilung wird erstmals klar zwischen baulicher Verantwortung und individuellem Verbrauch unterschieden. Das Gesetz setzt gezielt Anreize zur energetischen Verbesserung von Wohngebäuden und verteilt die Mehrkosten nicht mehr einseitig auf Mieter. Nicht das Heizverhalten allein bestimmt die CO₂-Kosten, sondern maßgeblich auch der energetische Zustand des Gebäudes.
Für die Protectum eG steht nicht der schnelle Gewinn im Mittelpunkt, sondern der langfristige Nutzen für ihre Mitglieder. Unser Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, Immobilien verantwortungsvoll weiterzuentwickeln und über Geschäftsanteile eine stabile Vermögensbasis aufzubauen. Eine gute Energieeffizienz spielt dabei eine wichtige Rolle. Sie hilft, zusätzliche CO₂-Kosten zu vermeiden, Wohnkosten kalkulierbar zu halten und den Wert der Immobilien langfristig zu sichern.
Da die Protectum eG ihre Wohnimmobilien selbst entwickelt, baut, kauft und verwaltet, können gesetzliche Vorgaben wie das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz frühzeitig berücksichtigt werden. Nachhaltigkeit ist somit ein fester Bestandteil einer vorausschauenden Immobilienstrategie.