Die Frage, wie bezahlbarer Wohnraum in Deutschland gesichert werden kann, bleibt eines der wichtigsten Themen der aktuellen Wohnungspolitik. Neben Impulsen für den Neubau beispielsweise durch den Wohnungsbau-Turbo oder das EH55-Plus-Förderprogramm stehen derzeit auch mehrere Anpassungen im Mietrecht zur Debatte. Im Fokus des Gesetzesentwurfs stehen unter anderem neue Grenzen für den Anstieg von Indexmieten, mehr Kostentransparenz bei möblierten Wohnungen, eine engere Definition des kurzfristigen Wohnens sowie Änderungen beim Kündigungsschutz. Für die Protectum eG als Vermieterin sind diese Vorhaben von besonderer Bedeutung, weshalb die Genossenschaft aus Großwallstadt diese Gesetzinitiative in zwei Blogbeiträgen behandeln möchte. Im heutigen ersten Teil soll es um die wichtigsten Eckpunkte der geplanten Änderungen gehen, bevor zu diesen im zweiten Beitrag Stellung bezogen wird.
Begrenzung von Mieterhöhungen bei Indexmieten
Bei einer Indexmiete richtet sich die Miethöhe nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und damit indirekt nach der Inflation. Der Gesetzesentwurf sieht vor, den jährlichen Anstieg in bestimmten Regionen durch einen Zusatz zu § 557b BGB einzuschränken. Liegt eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und steigt der maßgebliche Preisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3,5 Prozent, soll die Mieterhöhung bei diesem Wert gedeckelt werden. Ziel dieser geplanten Regelung ist es, außergewöhnlich starke Mietsteigerungen abzufedern, ohne das Grundprinzip der Indexmiete vollständig aufzugeben. Vorgesehen ist außerdem, diese Begrenzung auch auf bereits bestehende Indexmietverträge anzuwenden.
Mehr Klarheit bei möbliert vermietetem Wohnraum
Ein weiterer Änderungsvorschlag betrifft eine Ergänzung zu § 556d Absatz 1 BGB im Hinblick auf die Vermietung möblierter Wohnungen. Zwar greift die Mietpreisbremse grundsätzlich auch in diesem Bereich, doch fehlt bislang eine klare gesetzliche Vorgabe dazu, wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf. Dem Gesetzesentwurf zufolge soll die Miete für möblierten Wohnraum künftig nur noch in einem angemessenen Umfang über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dabei sollen insbesondere der ursprüngliche Wert der Möbel und ihr Zustand beziehungsweise ihre Abnutzung berücksichtigt werden. Für vollmöblierte Wohnungen werden als Orientierungswert für einen angemessenen Möblierungszuschlag fünf Prozent der Nettomiete angesetzt.
Kurzfristige Wohnraumnutzung soll enger definiert werden
Auch bei der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB geregelten Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist eine Neuerung geplant. Künftig soll nicht mehr jede befristete Nutzung ausreichen, um unter die entsprechenden mietrechtlichen Sonderregeln zu fallen. Entscheidend sollen vielmehr zwei Bedingungen sein, die gleichzeitig erfüllt sein müssen: Zum einen muss auf Seiten des Mieters ein besonderer Bedarf für die zeitlich begrenzte Anmietung bestehen, zum anderen darf die Mietdauer maximal sechs Monate betragen. Damit würde der Begriff des kurzfristigen Wohnens enger gefasst. Eine Wohnung, die als dauerhafter Lebensmittelpunkt dienen soll, würde dann nicht unter diese Ausnahme fallen.
Geplanter Ausbau des Kündigungsschutzes
Zum Thema Kündigungsschutz enthält der Entwurf ebenfalls einen Vorschlag in Form eines neuen Absatzes zu § 573 BGB. Bislang konnten Mieter eine wegen Zahlungsrückständen ausgesprochene fristlose Kündigung durch Begleichung der offenen Forderungen abwenden. Bestand daneben jedoch zusätzlich eine ordentliche Kündigung, blieb diese wirksam. Genau das soll sich ändern. Vorgesehen ist, bestimmte Heilungs- und Schonfristregelungen künftig auch auf die ordentliche Kündigung anzuwenden. Dadurch könnte eine Kündigung unter anderem dann unwirksam werden, wenn die Forderung bereits vor Zugang der Kündigung ausgeglichen wurde oder die Rückstände innerhalb einer gewissen Schonfrist nachträglich beglichen werden. Das soll nach dem Entwurf auch in bestimmten Fällen bei Kautionsschulden gelten. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass eine derartige Unwirksamkeitserklärung nur einmal innerhalb desselben Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden kann.
Die Position der Protectum eG
Die Protectum eG möchte der Diskussion rund um die angedachten Veränderungen im Mietrecht ausreichend Raum geben. Aus diesem Grund wird das Thema in der kommenden Woche mit einem zweiten Beitrag fortgeführt, in dem die Genossenschaft aus Großwallstadt ihre eigene Einschätzung zu den möglichen Auswirkungen des Gesetzesentwurf abgibt. Schauen Sie gerne noch einmal vorbei!