Die Protectum eG aus Großwallstadt trägt eine Zusatzbezeichnung, die im Genossenschaftswesen vergleichsweise selten vorkommt: Sie ist eine eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaft. Für ihre Mitglieder geht dies mit einem Vorteil einher, den insbesondere Menschen zu schätzen wissen, die einmal Wohneigentümer werden möchten. Denn die Satzung räumt ihnen die Möglichkeit ein, die selbst bewohnte Genossenschaftswohnung zu erwerben – ein Recht, das sogar vererbt werden kann. Die Geschichte dieser Bezeichnung beginnt mit zwei Gesetzen aus den 1990er-Jahren.
Das klassische genossenschaftliche Wohnmodell ohne Eigentumsrechte
Lange kannte das deutsche Genossenschaftswesen beim Wohnen nur eine Form: Die Genossenschaft baut oder kauft Häuser und überlässt die Wohnungen ihren Mitgliedern zur Miete. Rechtlich entsteht daraus also ein Mietverhältnis: Das Mitglied erwirbt durch seine Anteile lediglich ein Dauernutzungsrecht, Eigentümer wird es dadurch aber nicht. Die Immobilie bleibt also Vermögen der Genossenschaft.
Anfang der 1990er-Jahre setzte die Politik jedoch neue Akzente. Sie wollte Wohnungen aus dem Bestand von Unternehmen in private Hand bringen und Mietern den Zugang zu Wohneigentum erleichtern. Für Genossenschaften, die diesen Weg mitgingen, etablierte sich in Abgrenzung zu rein vermietenden Häusern die Bezeichnung der „eigentumsorientierten“ Wohnungsbaugenossenschaft.
Bildung von Wohneigentum als erklärtes Ziel des Altschuldenhilfe-Gesetzes
Einen zentralen Rahmen für diese Entwicklung schuf das Altschuldenhilfe-Gesetz (AltSchG) von 1993. Es befreite ostdeutsche Wohnungsunternehmen und Genossenschaften von einem Teil ihrer Verbindlichkeiten aus DDR-Zeiten. Neben der wirtschaftlichen Stabilisierung nennt § 1 AltSchG ein zweites Ziel: die Schaffung besserer Voraussetzungen für Mieter, die individuelles Wohneigentum bilden möchten. Wer die Entlastung in Anspruch nahm, verpflichtete sich nach § 5 AltSchG, einen Teil seines Bestands vorzugsweise an seine Mieter zu veräußern.
Schnell war der Begriff der „eigentumsorientierten“ Wohnungsbaugenossenschaft geboren. Einschlägige Publikationen reagierten zügig, so griff etwa die 33. Auflage Lang/Weidmüller zum Genossenschaftsgesetz von 1997 die Bezeichnung mit Bezug auf die Veräußerungsauflagen des § 5 AltSchG in der Randnummer 107 auf.
Eigenheimzulage zur Förderung von Genossenschaftsanteilen
Auch das Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) prägte die Bezeichnung. Sein § 17 öffnete die staatliche Förderung auch für den Kauf von Genossenschaftsanteilen. Dies war jedoch an eine zentrale Bedingung geknüpft: Die entsprechende Genossenschaft musste ihren Mitgliedern in ihrer Satzung ein vererbliches Recht auf Erwerb der selbst genutzten Wohnung einräumen.
Im Gesetzestext selbst taucht das Wort „eigentumsorientiert“ nirgends auf. Trotzdem setzte es sich rasch als Kurzformel für genau diese Satzungsregelung durch.
Wie fest der Begriff bald im amtlichen Vokabular verankert war, zeigt ein Blick in die Dokumente jener Jahre:
- Bundestag: Die Drucksache 14/4351 mit dem Entwurf zur Änderung des EigZulG grenzt eigentumsorientierte Genossenschaften wiederholt von traditionellen ab.
- Oberfinanzdirektion Chemnitz: Eine Verfügung von 1997 behandelt die mieternahe Privatisierung, bei der Altgenossenschaften in eigentumsorientierte Genossenschaften übergehen.
- Freistaat Sachsen: Die sächsische Landesregierung befasst sich 2002 in einer Landesvorschrift mit eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaften.
- Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Ein Forschungsprojekt zur Wirkungsanalyse des EigZulG geht auf die Situation eigentumsorientierter Genossenschaften ein.
- Bundesfinanzhof: In einem Urteil vom 15.01.2002 (IX R 55/00) beziehen sich die Richter auf eine Genossenschaft mit einer „eigentumsorientierten Ausgestaltung der Satzung“.
Auch Publikationen außerhalb von Behörden machten sich den Ausdruck zunutze: Die Wohnbund-Informationen erwähnen ihn in Ausgabe 02/2000 zum Themenschwerpunkt „Neue Genossenschaften“ gleich mehrfach.
Kaufen oder mieten? Bei der Protectum eG ist beides möglich
Der Kern der Eigentumsorientierung einer Wohnungsbaugenossenschaft findet sich in ihrer Satzung. Bei der Protectum eG regelt § 11 lit. f das vererbliche Erwerbsrecht der Mitglieder an der von ihnen genutzten Wohnung. Dabei legt die Genossenschaft aus Großwallstadt projektbezogen fest, welcher Vorgehensweise sie bei einem Objekt den Vorzug gibt. Manche Wohnungen gehen an Käufer aus dem Mitgliederkreis, andere behält sie im Bestand und vermietet sie.
Aktuell überwiegt das Mietangebot. Dass die Kaufoption von Mitgliedern gern genutzt wird, beweisen jedoch Projekte aus der Vergangenheit wie beispielsweise das Objekt in Riedstadt: Alle zwölf Doppelhaushälften wurden an Genossenschaftsmitglieder veräußert.