Der brisante Wohnraummangel in Deutschland ist ein Problem, das auch innovative Lösungsansätze erforderlich macht. Einer dieser Ansätze besteht in der Wiedernutzbarmachung brachliegender Flächen und der Umnutzung ehemaliger Militär- oder Industriegelände. Das im städtebaulichen Kontext als Konversion bekannte Verfahren ist eine wichtige Möglichkeit, ungenutzte Gebiete wiederzubeleben und sie beispielsweise in dringend benötigten Wohnraum zu verwandeln. In diesem Blogbeitrag wirft die Protectum eG einen Blick auf die typischen Phasen einer derartigen Konversion und die Herausforderungen, die sich dabei ergeben.
Ablauf einer Konversion
Analyse und Machbarkeitsstudie
Zu Beginn eines Konversionsprojekts steht eine detaillierte Analyse der Gegebenheiten. Hierbei werden der Zustand und die Möglichkeiten des Geländes genau untersucht. Diese Phase umfasst:
- Bestandsaufnahme: Dokumentation der vorhandenen Bausubstanz und Infrastruktur, um zu entscheiden, was abgerissen und was erhalten werden kann.
- Umweltprüfung: Insbesondere eine frühere militärische Nutzung kann zu Altlasten wie Boden- oder Grundwasserbelastungen geführt haben. Diese Risiken werden durch Bodenanalysen und Umweltgutachten geprüft.
- Flächen- und Nutzungspotenzial: Die örtlichen Gegebenheiten bestimmen, ob das Gelände eher für Wohnungsbau, Gewerbe oder Freizeitflächen geeignet ist.
Am Ende dieser Phase entsteht eine Machbarkeitsstudie, die zeigt, ob und wie eine Umnutzung möglich und wirtschaftlich tragfähig ist.
Konzeption und Beteiligung der Öffentlichkeit
Auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie wird ein erstes Nutzungskonzept entwickelt. Hierbei gilt es unter anderem folgende Punkte zu beachten:
- Stadtplanung und Bebauungspläne: Die geplante Nutzung muss mit den örtlichen Bebauungsplänen abgestimmt werden. Dabei spielen auch die Auswirkungen auf das bestehende Verkehrsnetz, die Wasserver- und Abwasserentsorgung und andere Infrastruktureinrichtungen eine Rolle.
- Beteiligung der Öffentlichkeit: Konversionsprojekte betreffen oft eine Vielzahl von Bürgern und Interessensgruppen. Daher werden häufig Workshops, Informationsveranstaltungen und Bürgerforen durchgeführt, um Rückmeldungen zu sammeln und die Akzeptanz zu erhöhen.
Wie die Protectum eG hervorhebt, sind diese beiden Schritte essenziell, um sicherzustellen, dass die geplante Umnutzung sowohl im Interesse der Anwohner als auch des Gemeinwohls ist.
Genehmigungsverfahren
Um mit der konkreten Umsetzung zu beginnen, sind zahlreiche Genehmigungen erforderlich. Zu den relevanten behördlichen Verfahren zählen neben Baugenehmigungen und Umweltauflagen gegebenenfalls auch Fragen des Denkmal- und Naturschutzes.
Umbau- und Bauphase
Die Umsetzungsphase einer Konversion umfasst unter anderem:
- Rückbau und Sanierung: Häufig ist zunächst ein Rückbau von veralteten Gebäuden und die Sanierung kontaminierter Böden notwendig. Die Entsorgung und Reinigung ist oft teuer, besonders bei Altlasten.
- Erschließung und Infrastruktur: Die notwendige Infrastruktur – etwa Strom, Wasser, Abwasser und Straßen – muss oft neu errichtet oder angepasst werden.
- Neubau und Gestaltung: Je nach Nutzungskonzept können nun Wohnhäuser, Bürogebäude, Parks oder Freizeitmöglichkeiten entstehen. Auch die Begrünung und Renaturierung ist ein wichtiger Bestandteil der Umnutzung.
Nutzung und Integration in das Umfeld
Nach Abschluss der Bauarbeiten beginnt die eigentliche Nutzung des Geländes. Wie die Protectum eG betont, sind hierbei die Integration der neuen Nutzung in die bestehende Stadtstruktur und die Einbindung in das soziale und kulturelle Leben des Ortes wichtige Erfolgsfaktoren.
Fazit der Protectum eG
Die Konversion von Militärgeländen und Brachflächen ist anspruchsvoll und birgt einige Herausforderungen. So können die Altlastensanierung und der Infrastrukturausbau die Kosten für ein derartiges Projekt in die Höhe treiben. Zudem gestaltet die Abstimmung mit Behörden und Interessensgruppen die Genehmigungsverfahren oft langwierig. Dennoch bieten Umnutzungsvorhaben aus Sicht der Genossenschaft aus Großwallstadt ein großes Potenzial für die Revitalisierung von Flächen und die Schaffung neuer Lebensräume. Dies macht Konversionsprojekte zu wichtigen Bausteinen der Stadtentwicklung.
Die Protectum eG ist übrigens selbst derzeit an einem derartigen Vorhaben beteiligt: Sie plant den Bau von zwölf Doppelhaushälften in dem Neubaugebiet „Kaisergärten“ in Babenhausen. Bei dem Areal handelt es sich um ein umgenutztes ehemaligen Militärgelände, auf dem ein neues Stadtquartier entstehen soll.