In deutschen Städten stellen rasant steigende Mieten ein enormes Problem dar, das Mietern die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend erschwert. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, wurde vor zehn Jahren im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes die Mietpreisbremse eingeführt. Mit diesem Instrument will der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Neuvermietungen überzogene Mietpreise verlangen. Im folgenden Blogbeitrag möchte die Protectum eG die Mietpreisbremse etwas näher beleuchten.
Einsatzgebiete für die Mietpreisbremse
Um den starken Anstieg der Mieten einzudämmen, wurde 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz verabschiedet. Dieses Gesetz gibt den Landesregierungen ein Mittel an die Hand, um in bestimmten Gebieten eine Mietpreisbremse einzuführen und Mieter so vor übermäßigen Kostensteigerungen zu schützen.
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich in Regionen mit einer schwierigen Wohnraumsituation. Um in diese Kategorie zu fallen, muss die betreffende Stadt oder Gemeinde bestimmte Kriterien erfüllen. Dazu gehören überdurchschnittlich stark steigende Mieten, ein Mietniveau, das über dem bundesweiten Durchschnitt liegt, sowie ein wachsender Bedarf an Wohnraum, der durch Neubauten nicht ausreichend gedeckt wird. Auch ein Ungleichgewicht zwischen der Zahl der verfügbaren Mietwohnungen und der Nachfrage ist ein entscheidender Faktor.
In Gebieten, in denen die Mietpreisdeckelung gilt, darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Zur Ermittlung des jeweiligen Mietniveaus dient für gewöhnlich ein Mietspiegel, der die aktuellen Mietpreise in der entsprechenden Region reflektiert.
Zu den Bundesländern, die von der Möglichkeit der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht haben, zählen Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Sonderfälle bei der Mietpreisbremse
Trotz der grundsätzlichen Begrenzung der Mieten gibt es auch in derart ausgewiesenen Regionen einige Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommt:
- Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden, sind von der Regelung ausgenommen, um Investitionen in den Wohnungsbau nicht zu hemmen.
- Umfassende Modernisierungen: Wurde eine Immobilie grundlegend saniert, sodass die Kosten etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entsprechen, greift die Mietdeckelung beim ersten Mieter nach dieser Maßnahme nicht. Für Bestandsmieter kann der Vermieter bis zu acht Prozent der angefallenen Kosten auf die Mieter umlegen und dabei die Mieten um höchstens drei Euro beziehungsweise zwei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Letzteres gilt auch bei kleineren Modernisierungen.
- Bestandsschutz: Hat ein Vormieter für mindestens ein Jahr eine Miete gezahlt, die über der zulässigen Grenze lag, kann die Höhe der Miete beim nächsten Mieter dieselbe bleiben.
- Möblierte Wohnungen: Da bei diesen die Möglichkeit besteht, einen Aufschlag für die Möblierung zu berechnen, ist eine Kontrolle der Mietobergrenzen nicht möglich. Bei möblierten Zimmern innerhalb der Wohnung des Vermieters ebenso wie bei Ferienwohnungen gelten die Vorgaben der Mietpreisbremse nicht.
Mieterrechte bei zu hohen Mieten
Mieter, deren Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Dafür ist eine Rüge beim Vermieter notwendig, die darauf hinweist, dass die Miete gegen die gesetzlichen Vorgaben verstößt. Nach einer derartigen Beschwerde kann die Rückzahlung der nach dem Erstellen der Rüge zu viel gezahlten Miete gefordert werden.
Mietwohnungen bei einer Genossenschaft
Da Wohnungsbaugenossenschaften wie die Protectum eG nicht primär profitorientiert arbeiten, sind sie in der Lage, ihren Mitgliedern besonders günstige Wohnungen anzubieten. Wer eine Wohnung bei der Genossenschaft aus Großwallstadt mietet, profitiert daher unabhängig von gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse meist von Mieten unterhalb des jeweiligen Markniveaus.