Eine Grundschuld – für viele ist dieser Begriff zunächst abstrakt und undurchsichtig. Doch spätestens, wenn es um den Kauf einer Immobilie, den Bau eines Eigenheims oder die Aufnahme eines langfristigen Kredits geht, wird die Grundschuld plötzlich zu einem wichtigen Thema. Ob junge Paare auf der Suche nach einem Eigenheim, Familien, die ihren Traum vom Haus verwirklichen möchten, oder auch Einzelpersonen, die eine Baufinanzierung abschließen wollen – in all diesen Lebenslagen spielt die Grundschuld eine zentrale Rolle. Aber was genau ist eine Grundschuld und warum ist sie in vielen Fällen unverzichtbar? In diesem Blogartikel beleuchtet die Protectum eG, wie und wann Menschen mit der Grundschuld in Berührung kommen und worauf dabei zu achten ist.
Was ist eine Grundschuld?
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen eine der größten Investitionen in ihrem Leben, die nur die wenigsten ohne einen Kredit finanzieren können. Insbesondere bei Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie kommt in der Regel das Thema Grundschuld auf. Bei dieser handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das zur Absicherung von Kreditforderungen dient. Sie ist in Deutschland eines der gängigsten Instrumente zur Besicherung von Darlehen, insbesondere von Immobilienfinanzierungen.
Die Grundschuld dient als Sicherheit bei der Vergabe von Krediten, indem sie dem Darlehensgeber das Recht überträgt, auf das Grundstück oder die Immobilie zuzugreifen, wenn der Kredit nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird. Sollte der Kreditnehmer die vereinbarten Zinsen und Tilgungsraten nicht mehr zahlen können, hat der Gläubiger die Möglichkeit, die Immobilie zwangszuversteigern, um den ausstehenden Betrag aus dem Versteigerungserlös zu decken. Für eine derartige Zwangsvollstreckung wäre keine Klage vor Gericht notwendig, da der Darlehensgeber bei Zahlungsverzug über einen direkt vollstreckbaren Titel verfügt.
Wie die Protectum eG hervorhebt, kommt es jedoch nicht durch einzelne verspätete Ratenzahlungen zu einem derartigen Schritt. Bevor ein Darlehen seitens des Kreditinstituts gekündigt werden kann, müssen in der Regel mindestens drei aufeinanderfolgende Monatsraten ausstehen. Nach einer solchen Kündigung wird der gesamte noch offene Saldo sofort fällig gestellt. Ist der Kreditnehmer nicht in der Lage, diese Summe zu begleichen, kann die Bank in bestimmten Fällen von ihrem Recht zur Pfändung und Zwangsversteigerung der Immobilie Gebrauch machen.
Unterschied zur Hypothek
Die Erfahrung der Protectum eG zeigt, dass es häufig zu Verwechslungen zwischen der Grundschuld und der Hypothek kommt. Während die Hypothek streng an die Höhe der zu sichernden Forderung gekoppelt ist und mit dieser gemeinsam erlischt, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde, ist die Grundschuld „abstrakt“. Das bedeutet, dass die Grundschuld als solche weiterbestehen kann, auch wenn das gesicherte Darlehen getilgt wurde. Dadurch ist die Grundschuld in der Praxis für Banken und Kreditnehmer flexibler einsetzbar. Denn da die Grundschuld unabhängig von der eigentlichen Forderung existiert, kann sie bei Bedarf nach der Abzahlung des ursprünglichen Kredits für eine neue Finanzierung weiterverwendet werden, ohne sie aus dem Grundbuch löschen und neu eintragen zu müssen. Das spart Kosten und Aufwand, die mit der Eintragung und Löschung beim Grundbuchamt verbunden sind.
Wenn das Darlehen zurückgezahlt ist und der Kreditnehmer die Grundschuld löschen lassen möchte, wird dafür eine Löschungsbewilligung der Bank benötigt. Diese bestätigt, dass die Verbindlichkeiten aus dem Kredit vollständig beglichen sind. Mit dieser Löschungsbewilligung kann der Kreditnehmer dann beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld beantragen.